Une histoire de loyer impayé = je ne suis pas Superman !
On me dit souvent que je ne raconte que les réussites de mes aventures immobilières. J’admets que c’est vrai. Je vais donc corriger le tir en vous racontant une histoire (raccourcie et simple) qui m’ennuie aujourd’hui quand j’y pense.
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Tu auras une chance de voir que je ne suis pas Superman et que je ne parviens pas à chaque fois à réussir.
Je pense que c’était en 1995 ou 96. J’étais un jeune investisseur immobilier et peut-être que je n’avais pas un peu d’expérience.
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Un appartement très occupé d’une chambre a été vendu dans le 10ème arrondissement de Paris. Le propriétaire était en conflit avec le locataire, qui payait son loyer seulement quand il avait le temps (selon le vendeur), en raison d’un historique de la chaudière.
Sincèrement, je ne sais pas qui avait tort ou qui avait raison. Tout ce que je sais c’est que les loyers non payés s’empilaient et le propriétaire était fatigué de cette histoire. Il ne voulait plus parler au locataire qu’il pensait être malveillant, et surtout, il voulait se débarrasser de l’appartement pour arriver à autre chose. Pour apprendre à bien investir dans l’immobilier, je vous propose mon forfait de formation IMMO. Il suffit de cliquer sur l’image.
J’ai visité l’appartement en Présence du locataire. L’atmosphère était tendue, mais l’appartement était dans un bon État et entretenu. C’est un bon signe, car il montre que le locataire respecte les locaux. Bien que malveillant, les gens essaient généralement plus d’exploiter le système et de laisser les choses partir.
Quand on est sortis de l’immeuble, on en a bu un pour discuter du reste de cette affaire. Le vendeur était gentil, nous avons échangé quelques blagues et un climat de confiance s’est éclairci.
Je me souviens avoir reçu un rabais égal à 5 ans de loyer, essentiellement argumentant : que j’ai acheté son problème et pris le risque d’obtenir d’autres loyers impayés aussi, de me débarrasser de l’épine qu’il avait dans ses pieds.
Il ne sert à rien de se disputer d’autre chose. Le vendeur et moi savions la raison pour laquelle il voulait vendre, et les acheteurs n’ont pas pénétré pour acheter des loyers impayés !
Les solutions
Nous avons convenu à un rendez-vous que nous devrions signer dans le bureau du notaire. Il est très heureux de se débarrasser d’un locataire qui n’a pas payé, et je suis satisfait du prix obtenu, parce que j’ai senti que je ne prenais pas un grand risque pour plusieurs raisons :
Je pourrais résoudre le problème de la chaudière (s’il existe vraiment) et revenir à de bonnes bases, donner au locataire une compensation pour la sortie, ou lancez la procédure de déclenchement. Lorsque nous sommes partis, le propriétaire m’a demandé comment je pouvais résoudre le problème du locataire et des loyers impayés. Je lui répondis très naïvement : « Je le paierai pour partir !
Je me suis mordu la langue, mais c’était trop tard. Je lui ai donné la solution, et le vendeur ne s’est jamais présenté au notaire !
Je ne sais pas la fin de l’histoire, mais évidemment le propriétaire a dû être d’accord avec le locataire et lui donner 1 ou 2 ans de loyer (que j’avais prévu) en échange d’un départ rapide ou offert par une réduction significative sur les locations impayées.
De cette façon, le propriétaire a éliminé le problème, plutôt que d’imposer l’appartement. D’autre part, le locataire est allé avec une somme intéressante et tous ont oublié les loyers impayés.
En rejetant une telle proposition, le locataire a finalement démontré sa mauvaise foi (si tel était le cas), ce qui le plaçait dans une position délicate si une procédure d’expulsion devait être engagée.
Quelques leçons à tirer de cette histoire du loyer impayé
Si vous êtes émotionnellement impliqué, le contact est rompu, vous ne voyez plus la solution la plus évidente. Et quand tu l’as, personne n’est là pour l’écouter. En fin de compte, n’oubliez pas de se débarrasser du problème coûtera, et il ne s’agit pas seulement de l’immobilier. Tais-toi et ne partagez pas votre enthousiasme si vous avez la solution que quelques gagneront des dizaines de milliers d’euros. J’étais tellement heureux de faire cette bonne offre que je me suis donné la solution qui me semblait si évidente. négocier un prix qui vous permettra de compenser le risque, car n’oubliez pas que la première chose que vous achetez avant l’appartement est un problème qui doit être résolu. Et le jeu doit être la chandelle. Sinon, vous servirez le vendeur aux frais de votre compte bancaire en continuant à accumuler des locations impayées. Et toi, qu’aurais-tu fait ?
Tu as eu un loyer impayé ? Comment avez-vous résolu le problème ? Avez-vous une histoire à partager ? Toutes les expériences permettent d’aller de l’avant. Partagez-les en laissant un commentaire.
Quand j’ai découvert le recouvrement de loyers impayés
Plusieurs mois après cette mésaventure, qui m’a bien servi de leçon pour la suite de ma carrière, j’ai découvert une possibilité que je ne connaissais pas et qui m’aurait permis de tirer mon épingle du jeu en deux coups de cuillère à pot l’époque. Recouvrement des loyers impayés, voilà comment s’appelle ce système, que je me suis fait un devoir de comprendre et de connaître sur le bout des doigts pour les prochaines fois où j’aurais affaire à un propriétaire désireux de vendre, mais qui serait confronté à des locataires qui ne payent pas leur loyer, ou bien pas tous les mois. Cette action, que l’on peut demander à un huissier de mener, permet tout simplement de pouvoir légalement se retourner contre les mauvais payeurs, s’ils ne s’acquittent pas de leur obligation. Tout est prévu par la loi française, il n’y a pas besoin de faire quoi que ce soit qui sorte de ce périmètre, ni de s’engager à payer soi-même, comme je l’avais fait, pour garantir que les loyers seraient bel et bien récupérés par celui qui est en droit de les percevoir, parce qu’il met un bien immobilier à la disposition d’autres personnes. Les locataires sont même invités à sortir dans les meilleurs délais.