L’ importance de la diligence raisonnable Immobilier. L’ achat de biens immobiliers selon les procédures exécutives. Le risque pour l’adjudicateur/acheteur.
Les dernières réformes législatives dans le domaine des exécutions immobilières et les protocoles adoptés par les différents services judiciaires confirment l’intérêt croissant avec lequel les opérateurs regardent le marché des ventes judiciaires. En particulier, dans le cas de l’offre immobilière dans le cadre de procédures exécutives, il est possible de cocher des prix bas dans une mesure importante à condition que la personne concernée dispose d’informations suffisantes sur le bien et possède les compétences nécessaires pour évaluer les différents profils de risque inhérente à de telles ventes. Bon immobilier Diligence raisonnable peut évitermauvaises surprises.
Comme vous le savez, ces dernières années, de nombreux opérateurs regardent le marché des ventes judiciaires avec un intérêt croissant. Les principales raisons de cet intérêt croissant sont liées, ainsi qu’à l’attention accrue du législateur au niveau réglementaire et de la magistrature à l’égard des pratiques et des protocoles adoptés dans ce domaine, visant à accélérer les procédures en place, à la possibilité d’acquérir des propriétés à bas prix dans certains cas dans une mesure importante.
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Qu’
il suffise au point et, d’une manière générale, attirer l’attention, dans le cas d’une vente sans enchantement (qui représente la règle conformément à l’art. 569 c.p.c.) sur la possibilité de présenter avec succès des offres dont le prix est inférieur jusqu’à un quart au prix fixé dans l’ordre de vente. Et surtout, aux baisses de prix auxquelles le prix de base établi selon ce qui est attendude l’art. 568 c.p.c., où les tentatives de vente sont abandonnées.
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Il y a peu de réserves sur la possibilité de cocher un bon prix. Et les bonnes affaires ne manquent pas étant donné que, dans la dernière année, environ 642 propriétés par jour ont été offertes aux enchères ; environ 27 propriétés toutes les heures, pour une valeur totale compte tenu des prix basés sur & #8217 ; vente aux enchères de €30.263.804.288,86 (« Source : Astasy srl »).
Cependant, il y a des aspects non secondaires à examiner avant de s’aventurer dans une vente aux enchères d’une propriété, pas toujours connue ou simplement négligée. Rappelons, toujours en général, que pour de tels achats, il existe plusieurs exemptions du régime juridique normal valables et appliquées aux transferts de biens en dehors des procédures exécutives. Nous pouvons dire que la formule synthétique et homincomplète du type « la vente des marchandises a lieu dans l’état de fait et de droit dans lequel il est situé », utilisédiffusé dans les ventes immobilières et également reproduit dans les commandes de vente selon les procédures exécutives, jamais comme dans ces dernières procédures ne trouve une application concrète et presque, sinon totalement, intégrale.
Tout d’abord, cette formule trouve une application complète pour les aspects de la construction et de l’urbanisme (et aussi cadastral du décret législatif 78/2010 conv. en L. 122/2010), qui représentent toujours un point délicat dans la vente de biens immobiliers, qui peut cacher plusieurs pièges et surtout les coûts non budgétisés.
Rappelons que pour les biens immobiliers achetés selon les procédures exécutives art. 46 paragraphe 5 DPR 380/01 exempte de la pénalité de nullité le décret de transfert en imposant à l’adjudicataire de demander dans les 120 prochains jours le permis dans le sanatorium où les conditions existent. Fait important, ce sanatorium est articulé différemment selon que les abus tombent ou non dansdans le régime prévu dans le sanatorium visé à l’article 40 dernier alinéa L. 47/85 ou visé à l’article 46 du DPR 380/01 c.d. « régime de caustique ».
Dans le premier cas, les abus demeurent irréfutables dans les limites où ils étaient sains en vertu de la loi ratione temporis applicable sur les condominiums, sur la base de la date d’achèvement des travaux, et lorsque les motifs de crédit sont antérieurs à la date d’entrée en vigueur de la loi sur l’octroi de la subvention ( entendu aujourd’hui se référant à la date du 02/10/2003 comme date d’entrée en vigueur de la dernière loi relative à la condonion L. 326/03).
Pour la deuxième hypothèse de « condo un régime » en réalité, l’abus peut être guéri s’il y a la soi-disant double conformité et c’est-à-dire, lorsque le bien est conforme à la fois aux instruments d’urbanisme en vigueur au moment de l’abus à la fois à ceux en vigueur au moment de la présentation de la demande pour le sanatorium.
Tout moment qui doit être exclu de l’applicabilité du sanatorium prévu par les lois sur latolère et doit appliquer le « régime de condono a » doit exister pour que les travaux soient couverts par la soi-disant double conformité et le preneur/acheteur doit procéder au paiement, toujours conformément à l’art. 36 de la 380/01, comme oblation, de la contribution de construction dans une double mesure.
Le
même discours reste valable pour les défauts de la propriété, dont la présence demeure supportée par le soumissionnaire étant connu que dans la vente forcée il n’y a pas de garantie pour les défauts de la chose (cf. art. 2922 c.c.). Entre autres choses, l’applicabilité étendue de l’art. 2922 c.c. également aux hypothèses de manque de qualité (art. 1497 c.c.) a été confirmée par Cass. n. 7233 du 03/12/1983 alors qu’il était exclu de Cass. n. 10320 du 03/10/1991.
La clause susmentionnée trouve une mise en œuvre concrète complète dans le sens indiqué ci-dessus également en ce qui concerne les parties végétales du bien comme dans la plupart des cas lavente a lieu en l’absence de certification de la conformité de l’équipement aux normes de sécurité. La certification dans le domaine des économies d’énergie est presque toujours absente, car le certificat d’utilisation que pour l’utilisation de la propriété est un document fondamental.
Il s’agit d’aspects impliquant des coûts supplémentaires de régularisation ainsi que le risque de dépenses plus importantes peut-être liées à l’impossibilité de régulariser les différences ou à l’obligation de rétablir le statu quo ante du bien. Tous les coûts susmentionnés sont supportés par l’adjudicataire et, par conséquent, doivent être évalués et pris en compte, en particulier, dans le cas où l’achat est destiné à une revente ultérieure du bien.
Par conséquent, selon les profils examinés, mais en termes sommaires et généraux, nous pouvons dire que la vente qui est perfectionnée par le décret dele transfert n’a une stabilité susceptible d’être remise en question qu’en cas de preuve (voir art. 2921 c.c.) étant empêché à l’acheteur d’utiliser les recours ordinaires prévus et appliqués normalement pour des ventes affinées hors des procédures exécutives.
Afin d’éviter les surprises, certainement l’achèvement d’une diligence raisonnable immobilière qui, selon la définition adoptée par exemple dans les lignes directrices ABI est décrit comme l’activité &# 8217 ; visant à produire un « Document visant à établir, à travers la comparaison entre la documentation et l’état de fait, la conformité de l’immobilier aux exigences réglementaires et qualitatives ».
Dans le cadre des procédures exécutives, il est vrai que le bien est offert à la vente accompagné d’un expert qui est toujours établi dans le cadre de la procédure par un expert désigné par le juge et il est vrai que les questions posées aux CTU sont, au moins sur le document,exhaustif pour presque tous les aspects pertinents du bien. Cependant, il s’agit d’une tendance, car la richesse de l’information peut varier d’une fonction judiciaire à l’autre et dépend également de la sensibilité du consultant en charge. Mais surtout, l’entreprise de CAT a un but et une perspective différents de ceux qui veulent acheter : en résumé extrême ceux qui veulent acheter ont la nécessité d’éliminer ou de minimiser le risque lié à l’existence de passifs sur la propriété qui pourraient contrecarrer la transaction. Sans être silencieux, cependant, que la photographie de la propriété faite par la CAT dans la plupart des cas est également datée parce que les années passent du moment où une telle activité est effectuée au moment où le & #8217 ; immobilier est alors offert à la vente.
Il est alors clair que même la présence d’un expert de bureau n’exclut pas la nécessité ainsi que la possibilité d’effectuerune analyse minutieuse de la propriété que vous souhaitez acquérir, qui investit également des profils qui peuvent difficilement être vérifiés dans le cadre d’une procédure exécutive telle que la subsistance d’un passif environnemental ou peut-être l’existence de prévisions d’urbanisme qui, à l’avenir, pourrait rendre difficile l’amélioration de la propriété.
L’ analyse doit certainement être effectuée à partir de la documentation déjà existante dans la procédure exécutive afin d’être vérifiée puis étendue à des aspects non examinés et évalués par la CAT. Une étape importante est l’étude du bien afin d’être en mesure de connaître et de mettre à jour l’état de fait, à effectuer avec l’aide d’experts et de techniciens.
Dans cette activité de diligence raisonnable, le rôle et la contribution des conseillers juridiques sont cruciaux car ils représentent la figure qui doit être en mesure de coordonner l’activité ded’autres professionnels concernés et qui est appelé à établir un document final capable de résumer et d’exposer les conditions réelles du bien et les responsabilités potentielles dont le prétendant/acheteur devra prendre en charge.
En fin de compte, l’achat à la vente aux enchères promet une commodité qui, cependant, doit être confirmée et vérifiée par la partie intéressée grâce à l’aide d’experts capables d’offrir un conseil global sur les questions immobilières.
Acheter à la vente aux enchères promet une commodité, mais il doit être confirmé et vérifié par la partie intéressée grâce à l’aide d’experts capables d’offrir un conseil immobilier mondial.
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