L’investissement locatif présente de nombreux avantages sur le plan personnel et social. Si pour l’investisseur, il constitue une source de revenu complémentaire, pour l’État, il s’agit plus de la solution à un problème de logement. Voici pourquoi investir dans l’immobilier est rentable.
Plan de l'article
Le principe d’un investissement locatif
L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le seul but de le mettre en location. La période sur laquelle cette location a eu lieu est appelée le bail. Il est possible de mettre sur le marché deux types de location.
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La location vide, où la maison ou l’appartement est vide comme l’indique le nom. Dans ce cas, les loyers sont vus comme des revenus fonciers. La location meublée qui présente plus d’avantages par rapport aux préavis, au dépôt de garantie et au revenu perçu (5% à 30 % plus élevé par rapport à un logement vide). Cela dit, le système d’investissement locatif permet aussi aux investisseurs de bénéficier de meilleurs avantages au niveau de la fiscalité.
Les avantages d’un investissement locatif
Du point de vue fiscal, l’achat d’un bien immobilier est facilité par la possibilité d’obtention d’un crédit. L’acheteur peut recevoir une partie du prix de la maison, voire la totalité. Selon le type de bien immobilier, il peut aussi bénéficier de certains dispositifs (Pinel, Denormandie, etc.). L’investissement locatif va permettre à l’investisseur de percevoir un revenu supplémentaire et des réductions d’impôts sur la valeur de ses revenus, valeur qui dépendent du type d’habitat acheté.
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Au niveau social, un investissement locatif participe à la résolution du déficit de logement. Il permet aussi de dynamiser l’économie. Voilà pourquoi l’État n’hésite pas à encourager les investisseurs.
Les différents types d’investissement locatif : comment choisir ?
Avant de se lancer dans un investissement locatif, pensez à bien comprendre les différents types qui existent. Effectivement, chaque type d’investissement a ses avantages et ses inconvénients.
Ce type d’investissement concerne l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location. Les avantages sont nombreux : un logement moderne, conforme aux normes énergétiques récentes et une garantie décennale en cas de défauts majeurs affectant la solidité du bâtiment ou rendant le logement inhabitable. Les frais de notaire pour ce type d’acquisition sont souvent moins importants que pour l’achat dans l’ancien.
En revanche, les prix des biens immobiliers neufs peuvent être prohibitifs selon leur qualité et leur emplacement géographique.
Cette forme d’investissement consiste à acheter un logement ancien nécessitant une remise en état complète ou partielle afin de pouvoir ensuite le louer. Ce choix permet au propriétaire-bailleur de bénéficier généralement du dispositif fiscal Denormandie et ainsi d’obtenir une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21%.
Cette option demande souvent des travaux conséquents avec parfois un certain nombre d’imprévus survenant lors des opérations de restauration.
Dans ce cas précis, on achète plus qu’un simple appartement ou pavillon, on investit aussi dans l’ameublement et la décoration. Les avantages sont notamment une rentabilité plus importante qu’en location nue et des charges locatives récupérables plus élevées. Ce type d’investissement requiert un budget de départ conséquent pour acquérir le mobilier nécessaire.
Ce mode d’investissement consiste à acheter un appartement meublé destiné à la location saisonnière ou étudiante mais surtout intégré au sein d’une résidence-services. Cela permet généralement aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’un loyer régulier ainsi que de divers services allant du gardiennage jusqu’à la blanchisserie.
Toutefois, certains frais peuvent impacter les rendements ; il faut être vigilant sur les conditions contractuelles avec l’exploitant de ladite résidence-services ainsi que sur leur solidité financière.
En fonction du profil patrimonial, chacun pourra donc trouver parmi ces différents types d’investissements celui qui convient le mieux à ses objectifs financiers et fiscaux.
Les pièges à éviter lors d’un investissement locatif
Attention, investir dans l’immobilier locatif peut comporter certains pièges qu’il faut savoir éviter pour maximiser les chances de réussite. Voici quelques-uns des principaux écueils à surveiller.
L’un des premiers points à prendre en compte avant d’investir dans un logement locatif est le choix du bien immobilier. Il ne faut pas se précipiter sur une offre alléchante sans l’avoir préalablement étudiée. Effectivement, il y a plusieurs critères à considérer comme l’emplacement géographique du bien, sa proximité avec les commodités (transports en commun, commerces), son état et son potentiel locatif.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour réaliser la sélection et la visite des biens.
Une fois le bien acheté, vient ensuite sa gestion locative qui peut s’avérer complexe si elle n’est pas confiée à un professionnel ou si le propriétaire-bailleur n’a pas d’expérience dans ce domaine. La location impose certaines formalités légales telles que la rédaction d’un contrat de bail solide et conforme aux obligations réglementaires ainsi que la mise en place d’une garantie loyer impayé notamment.
Il faut contacter les demandeurs potentiels de manière efficace afin d’éviter une vacance trop longue du logement. Il faudra aussi penser aux travaux nécessaires selon la qualité du bien ainsi qu’à ceux nécessités par les normes sanitaires et écologiquement responsables.
L’un des points clés de la réussite d’un investissement locatif est sa rentabilité. Il faut faire attention aux frais associés à l’opération (frais de notaire, travaux éventuels…) qui peuvent impacter le rendement attendu. Il faut tenir compte des périodes d’inoccupation et de leur impact sur la trésorerie nécessaire au paiement des charges fixes telles que la taxe foncière et les charges de copropriété.
Attention donc à ne pas se focaliser uniquement sur le prix d’achat mais plutôt sur un calcul global incluant tous ces paramètres.