L’AMF (Autorité des marchés financiers) supervise l’ensemble des activités financières au Québec, à l’exception de celle des banques. Elle définit en particulier le cadre qui s’applique, sous forme de recommandations visant à la transparence et à la conformité. Les lignes directrices de l’AMF Québec sont mises à jour régulièrement : pour les acteurs financiers et les fonds d’investissement, il devient alors indispensable d’adapter sa stratégie. C’est ce que fait en particulier Philippe Germain, fondateur de CEG Invest et investisseur immobilier chevronné.
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La stratégie immobilière de Philippe Germain : l’essentiel
Philippe Germain a fait ses débuts d’investisseur immobilier au Québec, sa province natale. Il a en particulier misé sur les immeubles locatifs, qui constituent selon lui la base d’un investissement réussi. La stratégie mise en œuvre s’appuie sur la rénovation d’immeubles parfois dégradés, qu’on loue ensuite en plusieurs logements. Cette stratégie permet de réduire les risques liés à l’investissement locatif, puisqu’une vacance ponctuelle ou la défection d’un locataire sont compensées par les loyers provenant des autres logements de l’immeuble.
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Philippe Germain et sa société CEG Invest mettent désormais en pratique cette stratégie d’investissement à plus grande échelle, avec des projets d’envergure, comme à Beacon, aux Etats-Unis. Au Brésil, Philippe Germain a misé sur l’immobilier touristique, avec un ensemble de villas de luxe en bord de mer. Pour ce type de projets d’ampleur, il est essentiel, nous confie le fondateur de CEG Invest, de jouer la transparence et de veiller à la conformité financière.
Pour Philippe Germain, l’AMF Québec et les autres régulateurs à l’international offrent à travers ses lignes directrices un cadre d’investissement sécurisé, ce qui favorise la confiance des investisseurs. L’investissement dans l’immobilier locatif multifamilial, en raison de la multiplication des sources de loyers, permet de générer un flux de trésorerie constant et stable. Mais il nécessite, explique Philippe Germain, un apport financier important et le recours au crédit. Le fondateur de CEG Invest recommande de se conformer aux préconisations de l’AMF Québec, dans le respect de la conformité et des bonnes pratiques lors d’une levée de capitaux.
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Le rôle de l’AMF Québec dans la supervision des crédits et levées de fonds selon Philippe Germain
Le fondateur de CEG Invest rappelle que la récente pandémie a eu pour conséquence une crise immobilière sans précédent. Pourtant, Philippe Germain est confiant et convaincu que le marché offre de nombreuses opportunités, surtout pour les investisseurs qui sont capables de s’adapter aux changements. Dans un contexte marqué par la complexification des procédures et les préoccupations liées au développement durable, les investisseurs peuvent se tourner vers des programmes immobiliers gérés par des professionnels. Il leur suffit de participer à une levée de fonds.
Philippe Germain insiste sur l’importance de la rénovation énergétique des bâtiments et voit aussi une opportunité dans la réhabilitation d’immeubles dans les zones urbaines ou péri-urbaines dégradées.
En tant qu’organisme de supervision, l’Autorité des marchés financiers (AMF Québec) veille au dynamisme, à l’intégrité et à la confiance dans le secteur financier. En particulier, elle régule les secteurs du courtage hypothécaire et l’évaluation du crédit. L’AMF Québec favorise donc le financement des grands projets immobiliers, tout en veillant à la transparence des levées de fonds ou du private equity immobilier. Les promoteurs et spécialistes du secteur sont tenus de fournir une information détaillée aux investisseurs.
Philippe Germain et sa société CEG Invest veillent à développer des documents d’information détaillés sur les projets immobiliers qu’ils mènent. Ces derniers s’inscrivent aussi dans l’évolution des lignes directrices de l’AMF ou autres régulateurs, en ce sens que les projets prennent en compte les facteurs environnementaux et sociétaux.
Évolutions stratégiques mises en oeuvre par Philippe Germain dans le cadre des changements réglementaires de l’AMF Québec
Les lignes directrices de l’Autorité des marchés financiers ne constituent pas un frein à l’activité, selon Philippe Germain, bien au contraire. Les professionnels de l’investissement immobilier peuvent prendre appui sur les règles de conformité pour établir la confiance lors des levées de fonds. Cela suppose des évolutions stratégiques, comme une meilleure information des investisseurs, des procédures transparentes, une attention particulière à la gestion et à la protection des données.
Investir sous la supervision de l’AMF Québec, c’est aussi inscrire son projet dans le cadre des nouvelles priorités gouvernementales, explique Philippe Germain. Pour le Québec, il est urgent de sortir de la crise du logement, ce qui ne sera possible, affirme le fondateur de CEG Invest, qu’avec une attention particulière pour la rénovation énergétique et les problématiques environnementales.
Le programme Rénoclimat du Québec permet d’obtenir des aides financières et des subventions. Certaines aides sont ouvertes aux propriétaires bailleurs, ce qui contribue à la rentabilité des investissements. On peut évoquer aussi la subvention canadienne pour des maisons plus vertes. Les évolutions stratégiques doivent être constantes, explique Philippe Germain : il insiste sur l’importance pour les investisseurs de se tenir au courant des règles, à intégrer à l’analyse du marché local.